O aumento da taxa Selic costuma diminuir a atratividade dos fundos imobiliários (FIIs), algo que pode ser notado na queda das cotações das cotas. Além disso, o aperto monetário também cria um obstáculo adicional, principalmente para os FIIs que possuem dívidas elevadas.
Isso acontece porque o aumento dos juros encarece o custo da dívida, tornando mais difícil cumprir as obrigações financeiras. No ano passado, antes da redução da taxa de juros de 13,75% para 10,50% ao ano, diversos fundos sentiram o impacto das taxas mais altas.
Um exemplo é o fundo REC Renda Imobiliária (RECT11), que comunicou a redução dos dividendos, passando de R$ 0,54 para R$ 0,40 por cota. Essa ação fazia parte de um plano para amortizar as dívidas da carteira.
Outro caso é o REC Logística (RELG11), que enfrentou dificuldades para quitar suas obrigações e decidiu suspender a distribuição de rendimentos, medida que permanece até o momento. Já o fundo XP Properties (XPPR11) optou por vender imóveis como forma de pagar suas dívidas.
Haverá novas reduções de dividendos?
Com a elevação da Selic em 0,25 ponto percentual em setembro e a possibilidade de novos aumentos, o endividamento dos FIIs voltou a preocupar o mercado. Moise Politi, da REC Gestora, destaca que a rentabilidade de fundos com dívidas atreladas ao CDI, que segue o comportamento da Selic, pode ser impactada.
“A situação era mais tranquila quando a expectativa era de uma Selic em 9%, mas agora, com o aperto monetário, a situação complica um pouco”, comenta Politi. Ele ainda levanta a questão da inflação, que, se confirmada, prejudicará fundos com dívidas indexadas ao IPCA.
Apesar desse cenário desafiador, Politi ressalta que o momento atual não é tão crítico quanto o dos anos anteriores, quando a taxa de juros superou as expectativas do mercado, além das incertezas causadas pela pandemia de Covid-19.
Um estudo do InfoMoney, baseado nos dados do índice de alavancagem do Clube FII, indica que o endividamento dos fundos imobiliários pode chegar a até 40%, como é o caso do TRX Real Estate (TRXF11). Veja os dez FIIs mais endividados.
Ticker | Segmento | Índice de Alavancagem (Passivo/Ativo) – % |
TRXF11 | Renda Urbana | 39,72 |
ZAVI11 | Híbrido | 38,57 |
VINO11 | Escritório | 35,69 |
KORE11 | Escritório | 34,05 |
VIUR11 | Renda Urbana | 33,68 |
TEPP11 | Escritório | 30,24 |
RZAT11 | Híbrido | 29,09 |
GZIT11 | Shopping | 27,15 |
TRBL11 | Logístico | 24,64 |
HSML11 | Shopping | 23,18 |
Fonte: Clube FII
Nem toda dívida é ruim para os FIIs
Lana Santos, analista do Clube FII, explica que, mais importante do que o percentual de dívida em relação ao patrimônio do fundo, é a maneira como essa dívida é estruturada. Ela destaca três fatores essenciais para avaliar o endividamento dos FIIs:
Prazo da dívida
Segundo Lana, é mais seguro para o fundo ter uma dívida maior com prazo de 10 a 15 anos do que uma dívida menor com vencimento em 36 meses, pois isso oferece mais tempo para planejar o pagamento das parcelas.
Cobertura de juros
Lana também aponta que se o lucro antes de juros e impostos de um fundo for maior do que o custo da dívida, a posição de alavancagem do fundo é confortável. Isso significa que suas receitas imobiliárias conseguem cobrir as despesas financeiras, mesmo que o fundo tenha um alto nível de endividamento.
Fluxo de receitas e dívidas
Outro ponto crucial, segundo Lana, é garantir que a alavancagem esteja alinhada ao fluxo de receitas do ativo adquirido. Ela exemplifica com fundos de renda urbana que adquirem imóveis com contratos de longo prazo, nos quais o rendimento mensal é superior ao custo da dívida, gerando lucro para os cotistas.
Esses fatores ajudam a entender que, embora o aumento da taxa de juros afete os FIIs, nem toda dívida representa um risco para o investidor. O importante é analisar a estrutura da dívida e o fluxo de receitas do fundo, garantindo que ele continue gerando valor aos cotistas, mesmo em cenários econômicos desafiadores.
Em resumo, o aumento da taxa Selic representa um desafio para os fundos imobiliários, especialmente para aqueles com altos níveis de endividamento. A elevação dos juros aumenta o custo das dívidas, pressionando a rentabilidade dos FIIs e, em alguns casos, levando à redução dos dividendos. No entanto, como visto, nem toda dívida é sinônimo de risco. O prazo, a cobertura dos juros e o alinhamento entre a alavancagem e o fluxo de receitas são fatores determinantes para avaliar a saúde financeira de um fundo. Investidores devem analisar esses aspectos com atenção, garantindo que suas escolhas estejam respaldadas por uma estrutura de endividamento sólida e bem planejada, mesmo em períodos de maior volatilidade econômica.